Zajedničke prostorije: financiranje i održavanje

Održavanje

Od privatizacije domova u BiH, etažni vlasnici su zakonski dužni da prihvate odgovornost za upravljanje svojim stambenim zgradama.

Međutim, vlasnici se često suočavaju s nizom problema vezanih za poštivanje ove pravne odgovornosti. Većina ih je uzrokovana nedostatkom informacija, financija ili nesposobnosti da dođu do konsenzusa za određenu aktivnost. Stoga, životni uvjeti u stambenim zgradama često ostaju isti duži vremenski period ili se nastavljaju pogoršavati.

Glavni problemi etažnih vlasnika danas: 

• Nejasno određivanje njihovih prava i odgovornosti
• Manjkanje značajnih odluka za ugovaranje usluga za upravljanje i održavanje
• Neadekvatni financijski izvori za potrebne popravke ili renoviranja stambenih zgrada

S ciljem da se pruži jasan koncept o predmetu održavanja zajedničkih prostorija, važno je definirati šta podrazumijevamo pod tim pojmom.

Zajedničke prostorije u stambenoj zgradi su: 

• Osnovne strukture zgrade (temelj, zidovi, stubovi, grede za pod, krovni pokrivač)
• Krovovi (izolacija, crijep, azbest itd)
• Prohodne i neprohodne zajedničke terase
• Fasade na zgradi, vrata i prozori u zajedničkom prostoru
• Krov i drugi metalni materijali (oluci i sl)
• Dimnjaci, ventilacijski kanali, požarne slavine, aparat za gašenje požara, crijeva i otvori
• Zajedničko stubište, ograda, požarni izlazi
• Liftovi uključujući sve instalacije koje osiguravaju normalnu sigurnu upotrebu
• Električna instalacija glavnog osigurača do razvodnih kutija u stanovima
• Vodoinstalaterski radovi od glavnog brojila do potrošača (sve instalacije u zidovima i cijevi u podu) i sanacija nakon intervencija
• Sanitarni vodoinstalaterski radovi i kanalizacija na zajedničkom prostoru
• Vertikalna instalacija kanalizacijskih cijevi prema otvoru
• Električna instalacija rasvjete stubišta (slotovi, razvodna ploča, brojilo i tajmer)
• Zajednički prostor za instalaciju centralnog grijanja, uključujući ventil na uređajima za grijanje na zajedničkom prostoru.
• Telefonska instalacija u stanovima
• Instalacija električnih brava, interfona, tipkovnice za pozive i zvona
• Uređaji za opskrbu vodom (pumpe)
• Deponij, praonica – kuhinja, prizemlje i potkrovlje
• Zajedničko čišćenje septičke jame
• Svi drugi dijelovi i sprave koji imaju zajedničku svrhu

Udruga odlučuje o procedurama rutinskog održavanja zajedničkih prostora u zgradi. Predstavnik udruge organizira i saziva sastanak. Kako bi se dogovorili o određenoj stvari, vlasnici stana najmanje jedne trećine iskoristivog prostora zgrade moraju prisustvovati sastanku.

Bez stvaranja udruge nema formiranog sistema za upravljanje zajedničkim prostorom u stambenoj zgradi niti stvaranja pravila i obaveza za vlasnike stana. Zato je jako važno upoznati se s pravilima i propisima i formirati udrugu što prije tako da se nastavi renoviranje.

Primjenjivanje mjera za energetsku efikasnost i poboljšanje zajedničkih dijelova i površina u stambenoj zgradi

Članak 99 Zakona o stvarnim pravima (,,Službeni oglasnik br: 66/13) određuje da odluke o poduzimanju djelovanju za poboljšanje zajedničkih dijelova i prostora, uključujući unaprjeđenje energetskom efikasnošću i renoviranjem zajedničkog prostora i dijelova, zahtijeva pristanak svih vlasnika stana na imanju.

Međutim, pristanak svih vlasnika stana nije nužan ako kućevlasnici odluče da sami snose troškove popravki. Također nije nužan ako se troškovi mogu pokriti rezervnim fondom udruge bez ugrožavanja upotrebe fonda za potrebe održavanja.

Preciznije, pod uvjetima iz istog zakona, minimum od 51% suvlasnika može odlučiti da implementira mjere energetske efikasnosti (EE). U slučaju da tih 51% odluči koristiti EE mjere, te odredbe bi također obvezale i druge vlasnike.

Međutim, onda drugi suvlasnici nisu dužni sudjelovati u troškovima ili koristiti rezervne fondove za financiranje EE mjera. Međutim, u isto vrijeme, ne mogu spriječiti implementaciju EE mjera i još uvijek moraju nastaviti plaćati mjesečno za rutinsko održavanje.

Financiranje: zajedničke rezerve

Zajednička rezerva je zapravo bankovni račun namijenjen za pokrivanje troškova održavanja i unaprjeđenja imovine, te za plaćanje kredita korištenih za pokrivanje tih troškova. Njome upravljaju vlasnici stana i/ili upravitelj imovinom.

Svi etažni vlasnici moraju platiti mjesečnu taksu u skladu s veličinom njihovog stana. Ova akumulirana suma novca predstavlja doprinos zajedničkoj rezervi.

Vlasnici stana glasaju o tome koliko novca moraju platiti za zajedničku rezervu.

Nijedan zakon ne određuje granicu za novčani doprinos za zajedničku rezervu i preporuča se da se doprinos poveća ako udruga odluči da implementira EE mjere. 

Međutim, u slučaju da nema sporazuma među svim vlasnicima, rezerve se mogu koristiti za renoviranje samo ako to ne ugrožava rutinsko održavanje. Isto vrijedi i za otplatu kredita za pokrivanje troška kod poboljšanja zajedničkih dijelova i prostora. Dakle, ako nema sporazuma među svim vlasnicima, onda vlasnici koji se nisu složili s implementacijom EE mjera ne mogu se dodatno opteretiti monetarnim plaćanjem i zato se tako doprinos za zajedničke rezerve ne može povećati.